发布时间：2024-11-16 11:36:58 来源: sp20241116
2023年是深圳大刀阔斧推进“工业上楼”计划的第一年。但其实早在11年前，深圳就已经在内地率先探索“工业上楼”的模式。
2012年，宝安区全至科技创新园改造，该项目被业内认为是深圳城市更新背景下诞生的内地第一个“工业上楼”项目，也是深圳最早的市场化工业上楼园区。但此后10年，通过市场化渠道涌现的“工业上楼”项目并不多见。
2022年，深圳全面开启“工业上楼”行动，不同的是，这一次是政府出手搭建平台，用高质量、低成本、定制化的产业空间留住企业，保住制造业基本盘，以实现深圳“工业立市、制造强市”的战略目标。
深圳用1年时间，走完了比过去10年更多倍的路，目前进展如何？市场反应如何？暴露出了什么新问题？未来8000万平方米待完成的目标，土地从哪来？又该如何做得更好？
撰文：张跃
1. “工业上楼”进展如何？市场有何变化？
2022年11月，深圳发布“工业上楼”优质厂房空间建设“5年计划”，宣布从2022年起，将连续5年，每年通过“工业上楼”模式建设≥2000万平方米高品质、低租金、定制化产业空间。并且，所有“工业上楼”厂房租金不超过35元/月/平方米，年涨幅不超过5%。
5年供应1亿平方米产业空间，这个数字是什么概念？相当于每年再造2个蛇口工业区。
这是深圳给企业的承诺，让企业降低成本安心搞生产，也是深圳在向世界展示，建设全球领先的先进制造业中心的决心。
至此，深圳成为中国内地城市中第一个大规模推广“工业上楼”的城市。
很快，2个月后，深圳首批已规划建设的72个优质“工业上楼”项目亮相，厂房总面积达2306.5万平方米，平均容积率4.2。其中，50个项目在20大先进制造业园区范围内。
一年过去，深圳“工业上楼”行动进展如何？
国家高端智库综合开发研究院研究员宋丁透露，截至目前，深圳第一年2000万平方米的工业上楼筹集和建设目标已经超额完成，企业入驻情况也相对顺利。
代表项目包括：深圳首个专精特新产业园和首批“工业上楼”试点项目宝龙专精特新园，目前项目3栋已完成竣备验收，首批企业正陆续交房，最快将于2024年1月投产。来自深圳国资的消息显示，该项目招商签约率已超70%，专精特新企业占比达86%，已初步形成“上下楼就是上下游”的产业生态。
由深投控与宝安区政府合力开发的“宝安新桥东先进制造产业园”，目前一期20万平方米“工业上楼”厂房正在进行装修收尾工作，首期招商基本完成，2024年3月即将交付使用。该项目是深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新项目和“工业上楼”先行示范区，规划面积2.3平方公里，共分3期开发，总建面超500万平方米，其中厂房约183万平方米、研发空间约63万平方米，整个园区将于2030年全面落成。
另一个值得关注的变化是，今年11月30日，深圳市住房和建设局发布了《工业上楼建筑设计通则(征求意见稿)》，从规划设计、建筑设计、专项设计等方面，对“工业上楼”项目作出更多标准化要求。其意义，相当于住宅界的建筑设计规范。
这意味着，先行者遇到新问题，于是新的标准也正在建立和完善。
这一年，“工业上楼”新政给市场带来什么变化？
合一城市更新集团董事总经理、合一产业公司董事长罗宇认为，“工业上楼”新政能助力盘活存量“工改工”项目，“我们观察到部分原来停滞的‘工改工’项目，在今年成功调整为城市更新工业上楼项目，其中亦有涉及运营困难房企的项目，通过工业上楼政策走出困境。”罗宇透露。
一项全新的政策施行，市场必然需要时间来反应，目前企业对“工业上楼”项目最大的诉求、或者顾虑有哪些？
宋丁认为，“工业上楼”项目总体上呈现投资大、周期长、成本高、风险高、回报低的问题，无论园区企业还是入区企业，对于政策是否稳定和可持续、特定空间布局及系统能否符合生产流程的要求、综合成本是否可控、配套是否完善、能否留得住人和企业等问题，仍然存在疑虑，导致一些市场主体还存在观望情绪。
2.5年供应1亿平方米，未来空间从哪里来？
深圳计划5年提供1亿平方米的“工业上楼”空间，目前时间已过去1/5，未来4年，深圳还有约8000万平方米“工业上楼”空间入市。在土地开发强度已达50%、远超警戒线30%的深圳，这些土地从哪来？
答案就在2023年4月发布的《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》里，该方案明确了深圳落实“工业上楼”项目的四大路径。
路径1：城市更新
通过拆除重建类城市更新，为市场供应“工业上楼”新增空间。
宋丁认为，城市更新和土地整备将会成为深圳未来“工业上楼”的主战场，“深圳建设用地十分有限，‘工业上楼’项目大量切入城市更新和土地整备工作是必然的，而且量会很大。”
罗宇也有相同观点：“深圳作为内地率先全面进入存量再开发的城市，将存量老旧工业区更新改造，以推动新型产业空间供给支持产业转型升级，是大势所趋。”
罗宇透露，从整体数据来看，截至2023年11月，深圳共计15个城市更新类“工业上楼”项目已对外公示，涉及拆除规模334.6公顷，规划容积1113.4万平方米，其中厂房约544.9万平方米、研发用房约86.8万平方米，两者相加能供给超过630万平方米新建产业空间。
典型项目包括：巨无霸项目“新桥东片区重点城市更新单元”，未来将贡献183.8万平方米厂房；位于宝安航城街道的航港生态城城市更新单元，未来将贡献约88万平方米厂房及研发空间；位于坂田的欧威尔空调厂城市更新单元“工业上楼”项目，将贡献近34万平方米厂房及研发用房空间，该项目的申报主体为万科发展有限公司全资子公司。
除了已经公示的15个城市更新类工业上楼项目，未来深圳还有哪些城市更新会有产业空间供应？
通过整理深圳建面超过50万平方米，且更新方向包含新兴产业用地(M0)和普通工业用地(M1)的城市更新项目可以发现，华润、万科、远洋、深业、碧桂园、京基等大型房企，早已不再局限于单纯居住功能的房地产开发，而是转向了更高难度的产业地产，在“产城融合综合体”的新赛道上深耕。
换句话说，未来没有产业运营能力、招商能力的房企，会逐渐消失在深圳大体量的城市更新名单里。
路径2：新地供应
通过挂牌出让方式，向市场释放优质产业空间。
宝龙专精特新产业园就是典型样本，该项目从土地挂牌出让之日起，就打破了单一宗地单一功能、单独出让的局限，成为深圳首个二三产业混合用地试点项目。
2022年3月，特区建工集团以6.29亿元竞得该地块并快速启动建设，如今21个月过去，当时的空地早已变成高标准厂房空间，首批入驻企业最快将在下月投产。
值得一提的是，作为全市唯一建筑业全产业链国企，特区建工集团在该项目中的角色不止是拿地、投资、建设，还包括招商、后期运营。
截至今年12月初，特区建工已布局龙岗宝龙、平湖、园山、光明、龙华、大鹏、盐田、坪山等8宗可售型优质产业空间项目用地，以及宝安区石岩罗租“工业上楼”项目。
9大项目目前均已启动，进度条最快的当属宝龙专精特新园，紧随其后的是龙华区观澜优质产业空间试点项目，今年1月落地，截至11月底已有16家专精特新企业意向签约。
路径3：土地整备
通过大面积产业用地的连片改造，推动大面积土地整备空间供给高质量产业。
典型案例是位于宝安燕罗街道的燕罗国际先进制造城，2021年之前这里还是落后片区，街道整体开发强度低、厂房老旧，但正因为如此，才更具备连片改造的优势。
2022年6月，宝安区将这里列入20大先进制造业园区之一，不久，这里成为全省首个整街利益统筹整备的产业空间，现在它最新的名字是：湾区芯城。
整备完成后，这里将释放12.2平方公里的连片产业用地，承载全市重大产业项目，目前湾区芯城已经布局了华润微电子、礼鼎半导体、智能网联汽车产业园、长盈精密、景旺电子等重点产业项目，未来这里将重点发展半导体与集成电路、智能终端、网络与通信等产业集群。
路径4：用地提容
将已出让产业用地申请提高容积率、增加项目建筑面积。
典型案例如全至科技创新园，其前身为茅洲山工业园，改造前只有4栋5—6层的低矮厂房和2栋宿舍，总建面约5万平方米。
通过改造，拆除其中1栋厂房建成23层的科创大厦，其余楼栋改造成公寓、厂房，改造后总建面增至近17万平方米，容积率扩大到5.6，公开数据显示，改造后项目产业空间和入驻企业数量扩大了3倍，产值提升30倍。
像此类案例还有苏州腾飞新苏工业坊。
3.推进过程中出现哪些问题？如何做得更好？
两位业内专家透露了各自的思考。
首先是政策层面。宋丁认为，前后政策衔接问题应该积极化解。“工业上楼政策与原有体制、政策、规则之间仍存在诸多矛盾，在推进过程中，各种问题和困难也暴露出来，不少项目在土地、开发流程、投融资、招商、运营等一系列领域都存在需要及时融通前后政策的问题，积极化解政策矛盾十分重要。”
另一方面，“深圳工业上楼政策需要细化和深入，其中一个重要方向就是需要制定工业上楼的通用技术标准体系，以便更合规高效地推进工业上楼工作。”宋丁强调。
其次是企业层面。罗宇认为，传统房企转型做产业地产相当于新领域的再次创业，所以一定要用新领域的逻辑做新领域的事情。
他透露：“我们在一线服务工业上楼业务的过程中，发现许多企业对于工业上楼仍停留于简单的开发逻辑收租模式，而实际上，工业上楼就是开发运营新型产业园。其核心在于服务产业，整体收益除了租金之外，更在于产业服务和产业投资等运营收益。”
他认为，产业园区与商业地产、住宅房地产本质上是不相同的，需要开发企业长期运营园区服务制造业企业及其员工，这对于传统房企来说无疑是一场重大的战略转型，需要传统房企调整其投资逻辑、商业模式、发展战略、组织体系方能适应。而这也正是业界所言之难。 【编辑:刘欢】